質問9:空き家活用として、第一種低層地域で民泊を始めるにはどうしたら良いでしょうか？

ご自宅で、ホームステイ型民泊の受け入れに取り組む中で、

疑問に思うこと、困っていることに

経験豊富な協会メンバーが、Q&A方式でお答えします。

Q.空き家活用として、第一種低層地域で民泊を始めるにはどうしたら良いでしょうか？

第一種低層地域で空き家を利用して、民泊を始めようかと思い、問い合わせをさせていただきます。条例により、第一種低層地域は民泊はNGと、役所に問い合わせた時に聞きました。でも空き家活用でそれをしたいのです。業者に任せる形態でなく、私や私の家族がそこに(1室ですが)交代で住む形態なら、ホストファミリーとして認められ、普通の民泊でないと判断してもらえそうでしょうか？
京都などでは、近隣から苦情がでて、撤退せざる得ないケースが出でいる、と聞きます。それは業者任せの場合なのか、もしご存じでしたら教えてください。よろしくお願いします。

A.ご質問ありがとうございます。　まず初めに、不動産に詳しくない方の方が多いでしょうから、簡単に説明します。「第一種低層地域」とは都市計画法により定められた「用途地域」の一種です。この用途地域は全部で12種類あるのですが、ホテルや旅館を営業して良い地域は、下記の「◯」の6種類のみとされています。

※第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
◯第一種住居地域
◯第二種住居地域
◯準住居地域
◯近隣商業地域
◯商業地域
◯準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

旅館やホテルのように、投資型（貸主非居住）の民泊をされるようでしたら、旅館業法上からも「第一種低層住居専用地域」で始めるのは難しいでしょう。今年から違法な民泊に対して「見せしめ的な取り締まりをする」とも言われています。もう少し法律が整備されるのを待つしかありません。

ただ、おっしゃる通りどなたかご家族が一緒に住んで、ホームステイ型（貸主同居）の民泊をされるようでしたら、用途地域は特に関係なく、認められる可能性は高くなります。昔からある「下宿」の形に近くなり、どの用途地域（工業専用地域以外）でも認められているからです。

※厳密に言うと、厚労省の見解では、「滞在期間1ヶ月以上 or 生活の本拠がある場合」などの条件はあります。詳しくはこちら
⇒　http://www.mlit.go.jp/common/001113521.pdf

それにしても、大学や日本語学校などは1ヶ月未満でもホストファミリーを募集していますし、謝礼の支払いもしています。ホームステイを規制すると、すべての大学や日本学校がホームステイ先を用意できなくなってしまいます。当協会では、このホームステイ型（貸主同居）の民泊こそ、本来あるべき姿だと考えて推奨しております。

では現在、ホームステイ型（貸主同居）の民泊で取り締まられる場合といのはどういう場合かというと、大きく分けて２つです。１つはマンション規約違反と、１つは近隣からの苦情です。

最近は大型マンションでは、「ペット禁止」と同じように、「民泊禁止」とマンション規約に入れるところも多くなりました。また、「ゴミ出しのルールが守られていない」「知らない外国人がいて怖い」「声が大きくてうるさい」といった、近隣からの苦情によるものも多くなっています。

京都の事例は業者任せかどうかは詳しくは知りませんが、ホームステイ型（貸主同居）の民泊を始めるようでしたら、この２つには十分に注意されるようにしてください。

いかがでしたでしょうか。
民泊に関しては関心の高さもさながら、法制度に関しては議論が続いています。(つい先日も、営業日数の上限が先送りされたばかりですね。こちら) また、マンション規約違反や近隣の苦情による「民泊」の問題点が挙げられているのも事実です。家主が不在型の旅館業法違反の取り締まりの対象になりかねません。

しかしながら、協会では民泊に関する動向情報はアップデートしながらも、家族とともに我が家で国際交流を広げるホホームステイ型の民泊受け入れこそが民泊の本来の姿だと感じています。引き続き、ホームステイ型民泊受け入れの魅力と、最新情報について発信していきます。

よろしければご参考ください。

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